¿Cambio de uso de local a vivienda? Así tributa según el IVA (y cuándo se aplica el tipo reducido del 10 %)
📄PUBLICACIÓN: Carta Tributaria. Revista de Opinión, Nº 116, Noviembre de 2024, Editorial CISS (pincha al final para obtener el PDF)
📄PUBLICACIÓN: Revista de Economía Balance. Colegio de Economistas de Alicante. Nº 39 Edición semestral – Año 2025 (pincha al final para obtener el PDF)
La compraventa de viviendas tras una rehabilitación siempre genera dudas fiscales. ¿Tributa por IVA o por Transmisiones Patrimoniales (TPO)? ¿Se puede aplicar el tipo reducido del 10 %? Si estás implicado en una operación con cambio de uso de local a vivienda, esto te interesa.
🧾 Clave legal: el artículo 20.Uno.22º.B) de la Ley del IVA
Este artículo es la piedra angular para determinar si una obra se considera rehabilitación (y por tanto puede aplicar el tipo reducido del 10 %). Se exigen dos requisitos básicos:
✅ Requisito cualitativo
Más del 50 % del coste total debe destinarse a:
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Obras estructurales (fachadas, cubiertas, pilares…).
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Obras análogas (ascensores, ampliaciones…).
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Obras conexas (si son necesarias e inseparables de las anteriores).
✅ Requisito cuantitativo
El coste total del proyecto debe exceder el 25 % del precio de adquisición del inmueble (si fue adquirido en los 2 años previos a la obra) o del valor de mercado (si pasaron más de 2 años), descontando el valor del suelo.
📌 Ambos requisitos deben cumplirse. Si falta uno, no hay rehabilitación a efectos del IVA.
🛠️ ¿Qué pasa cuando conviertes un local en vivienda?
1. Si se cumple con los requisitos de rehabilitación
Estamos ante una primera entrega de edificación rehabilitada, sujeta y no exenta de IVA. Aquí entra en juego:
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Tipo reducido del 10 % (¡buena noticia!).
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Es imprescindible tener la declaración responsable de primera ocupación antes de la venta.
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El comprador pagará además el AJD correspondiente:
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1 % si es vivienda habitual.
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1,5 % en el resto de los casos (en la Comunidad Valenciana).
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🛑 Si no justificas todo bien con informes técnicos visados… te pueden exigir TPO + sanción (¡hasta el 75 % de la cuota!).
2. Si NO se cumplen los requisitos
Entonces la venta se considera una segunda entrega:
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Está exenta de IVA (según art. 20.Uno.22º.A) LIVA).
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Tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO):
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10 % general.
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11 % si el valor del inmueble supera el millón de euros.
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👉 El obligado al pago del TPO es el comprador.
3. ¿Se puede renunciar a la exención de IVA?
Sí, pero con condiciones. Si se renuncia a la exención:
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Se aplica IVA con inversión del sujeto pasivo (art. 84.Uno.2º.e) LIVA).
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El comprador debe ser empresario o profesional sujeto a IVA.
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Se tributa también por AJD al 2 % (Comunidad Valenciana).
🧪 Casos reales que apoyan este criterio
📘 Consulta Vinculante DGT V2575-21 (21/10/2021)
Confirma que, si se cumplen los requisitos del art. 20.Uno.22º.B), la venta de una vivienda resultante de rehabilitación tras cambio de uso está sujeta y no exenta, y puede aplicar el tipo reducido del 10 %.
⚖️ Resolución del TEAC (21/05/2021)
Permite aplicar el tipo reducido aunque la cédula de habitabilidad se obtenga después de la entrega, si se prueba que el inmueble estaba terminado y el retraso fue solo por trámites administrativos.
🧠 Conclusiones: tres escenarios posibles
| Situación | IVA / TPO aplicable | ¿Tipo reducido? | Requisitos clave |
|---|---|---|---|
| 1. Obra de rehabilitación con primera ocupación | IVA (10 %) + AJD (1–1,5 %) | ✅ Sí | Cumplir requisitos cualitativos + cuantitativos + declaración responsable |
| 2. No es rehabilitación (segunda entrega) | TPO (10–11 %) | ❌ No | No se cumplen los requisitos |
| 3. Renuncia a la exención de IVA | IVA (21 %) + AJD (2 %) | 🔁 Depende | Solo si el comprador es empresario sujeto a IVA |
💬 Recomendación final
¿Dudas si tu obra es rehabilitación o no? No improvises.
Antes de arrancar obras o vender, reúne la documentación técnica adecuada, visada y clara. Si hay posibilidad de aplicar el tipo reducido del 10 %, vale la pena hacer bien las cosas desde el principio.
Y si no estás seguro, valora bien si te interesa tributar por TPO o explorar la renuncia a la exención de IVA, siempre que el comprador lo permita.