🏠 ¿Se puede aplicar la reducción del 60 % del IRPF en alquileres a estudiantes?
📄PUBLICACIÓN: Carta Tributaria. Revista de Opinión, Nº 104, Noviembre de 2023, Editorial CISS (pincha al final para obtener el PDF)
Analizamos el criterio de Hacienda y la jurisprudencia sobre la aplicación de la reducción del 60 % del artículo 23.2 de la LIRPF cuando el inmueble se alquila a estudiantes. ¿Basta con que el destino sea vivienda? ¿O debe ser vivienda habitual?
📘 Fundamento legal: artículo 23.2 LIRPF y artículo 2 LAU
La LIRPF permite reducir en un 60 % el rendimiento neto del capital inmobiliario derivado del arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda. La clave está en su destino habitual, no en su duración.
⚖️ Jurisprudencia favorable: TSJ Madrid 6/10/2021
El TSJCM recuerda que la reducción del 60 % se aplica cuando el inmueble se destina a vivienda, sin necesidad de que sea habitual ni con una duración mínima. El contrato de curso académico con estudiantes es válido si su destino es la residencia.
✅ Criterios clave del TSJ:
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No se exige que el arrendamiento sea superior a un año.
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No se exige que sea la vivienda habitual en el sentido del art. 68 LIRPF.
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Basta con que el inmueble sea el lugar de residencia del arrendatario.
🚫 El criterio restrictivo de la Administración
La AEAT considera que los alquileres por curso académico son de temporada y por tanto uso distinto de vivienda, excluyéndolos de la reducción. Esta interpretación ha sido rechazada por los tribunales.
🧪 Caso práctico real: arrendamiento a estudiantes
Una arrendadora firmó contratos con estudiantes durante los cursos 2015-2016 y 2016-2017. Ambos contratos indicaban que el uso sería “exclusivamente vivienda permanente” de los arrendatarios. Hacienda denegó la reducción y los tribunales estimaron su pretensión.
🔍 Consulta vinculante V3456-16
La DGT admite la reducción si el destino de cada habitación arrendada es satisfacer una necesidad de vivienda, aunque sea por curso lectivo. Si se trata de uso temporal vacacional, no es aplicable.
📎 Recomendaciones para aplicar la reducción
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Redactar contratos por al menos un año con prórroga tácita.
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Incluir cláusulas que indiquen el uso como vivienda permanente.
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Evitar servicios o mobiliario que puedan interpretarse como turísticos.
📅 Cambios normativos: Ley 12/2023 a partir de 2024
Desde 2024, la nueva redacción del artículo 23.2 de la LIRPF prevé nuevas reducciones por arrendamiento de vivienda según ciertos criterios, como zonas tensionadas o edad de los inquilinos.
📊 Nuevas reducciones aplicables
| Reducción | Condición |
|---|---|
| 90 % | Nueva renta rebajada un 5 % en zona tensionada |
| 70 % | Inquilinos de 18–35 años / Alquiler social |
| 60 % | Vivienda rehabilitada en los 2 años previos |
| 50 % | Resto de supuestos |
🧠 Conclusión: ¿es viable aplicar la reducción?
Sí, es viable si se acredita el uso como vivienda, aunque el arrendatario sea estudiante y el contrato tenga fecha de inicio y fin coincidente con el curso académico. Lo relevante es el destino real del inmueble.
📌 En resumen:
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El art. 23.2 no exige duración mínima.
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No exige vivienda “habitual”, sino “vivienda”.
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El uso como residencia basta para aplicar la reducción.